Fonds de commerce: quel est le juste prix?
Commerce
La loi du 2 août 2005 qui ouvre aux communes un droit de préemption sur les fonds de commerce et les baux commerciaux a mis en lumière les difficultés d’évaluation de ces fonds. La question est cruciale pour deux principales raisons : d’un côté, comment la commune peut-elle décider en toute connaissance de cause de préempter au prix déclaré par le cédant ou de le contester devant le juge de l’expropriation si elle n’est pas en mesure d’appréhender le prix réel ? De l’autre côté, comment le cédant peut-il discuter devant le juge s’il n’a pas des données fiables prouvant que « son » prix correspond bien à celui du marché ?
Il est vrai que la composition d’un fonds de commerce est complexe. Elle se répartit entre deux grandes catégories :
-les éléments corporels : mobilier nécessaire à l’activité commerciale (mobilier de stockage, de présentation, de vente…), matériel (bureau, éclairage, transport, chauffage, climatisation…), outillage, véhicules, aménagements et agencements, vitrines, rayonnages… ;
-les éléments incorporels : droit au bail, clientèle et achalandage, nom commercial, enseigne, logo, brevets, marques de fabrique, licences, dessins, modèles, nécessaires à l’exploitation.
Les stocks de marchandises ne sont pas inclus et sont évalués à part.
Or, en l’absence « d’argus » des fonds de commerce, le prix est déterminé selon un faisceau de critères : notamment, l’offre et la demande dans le secteur, la tendance à la hausse ou à la baisse de la clientèle, la qualité de l’emplacement, le loyer du bail, l’état de la concurrence, l’âge du bénéficiaire, l’état du matériel…
A partir de là, plusieurs méthodes d’estimation ont été développées par la pratique :
-selon le chiffre d’affaires
-selon la rentabilité économique (évaluation du bénéfice escompté ou méthode du « goodwill » )
-selon des barèmes ;
-par comparaison.
Il s’agit donc de démarches empiriques qui incitent à solliciter expertises et contre-expertises. Au final, les délais procéduraux s’allongent, en contradiction avec la vie normale des affaires.
Le commerçant attend la décision du juge… ce qui est très pénalisant s’il transmet son entreprise par exemple pour cesser son activité, la vente de son fonds étant alors son capital-retraite. La commune attend aussi…pour pouvoir rendre son centre-ville attractif et animé par une offre commerciale diversifiée.
Le Conseil d’Etat propose dans son rapport de 2008 sur la préemption de rendre accessibles au public les données fiscales des transactions, mais cela suffira-t-il à cerner la vraie valeur d’un fonds à un instant précis, ses éléments constitutifs, la clientèle notamment, étant très fluctuants…La solution est encore loin d’être trouvée et les débats rentent ouverts …
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